BRS, la formule immobilière à petit prix qui séduit les ménages modestes…et les promoteurs
En ne vendant que les murs d’un logement et pas le foncier, le principe du Bail réel solidaire permet d’acheter un logement avec une décote qui dépasse les 30% en général. Ce type de propriété longtemps resté marginal séduit désormais le public comme les promoteurs.
C’est la petite formule qui monte. Par manque de connaissance ou par méfiance, le Bail réel solidaire (BRS) a été un temps cantonné à un rôle anecdotique mais les choses changent. Importé des pays anglo-saxons ou même des Pays-Bas, ce principe est pratiqué à l’étranger depuis longtemps et vise à dissocier le terrain et le bâti. Le candidat à la propriété ne paie que les murs, le foncier étant aux mains d’un OFS (organisme foncier solidaire). Résultat: le propriétaire doit continuer à régler une redevance mensuelle modique (de l’ordre de 1 à 1,5 euro par m²) mais il peut s’acheter un logement dans des secteurs recherchés avec une décote qui peut dépasser 35% voire atteindre 50% dans quelques cas exceptionnels.
Plus-values encadrées
Rappelons que ces logements en BRS s’accompagnent d’une série de contraintes: il s’agit forcément d’une résidence principale et il faut respecter un plafond de ressources. Enfin, si ces logements peuvent être revendus (en respectant les plafonds de revenus des acquéreurs) ou transmis à ses proches, il s’accompagne d’une dernière contrainte forte: les plus-values sont strictement encadrées. Grosso modo, elles ne peuvent dépasser les variations de l’indice de référence des loyers. Une contrainte qui pouvait détourner des acheteurs potentiels il y a quelques années et qui semble actuellement bien moins problématique dans la mesure où les plus-values immobilières sont actuellement bien loin d’être la norme.
Entre des prix du neuf devenus prohibitifs pour bon nombre de jeunes acquéreurs et les perspectives de plus-values qui s’éloignent, le BRS séduit un public élargi.
Et pour les promoteurs, il offre deux avantages. D’un côté, il crée une nouvelle clientèle d’anciens locataires qui ne pensaient plus pouvoir prétendre à la propriété et remplacent les investisseurs qui sont aux abonnés absents depuis la disparition du Pinel. Et de l’autre, ses prix très attractifs pour les acheteurs garantissent une durée de commercialisation bien raccourcie.
Surveiller les prix de l’ancien
Si la formule a le vent en poupe, elle n’est pas miraculeuse pour autant. Par ailleurs, vu les contraintes du BRS, il faut que la décote soit vraiment significative, de l’ordre de 30 à 40% (en gommant le coût du terrain et grâce à l’effet de la TVA à 5,5% sur ces logements). Une solution qui fonctionne surtout dans les métropoles et en zone tendue. D’ailleurs, chez Nexity on avoue qu’un programme envisagé dans une ville moyenne a dû être reconfiguré en vente libre classique.
Derniers points à connaître: ces ventes se font avec un bail emphytéotique (c’est-à-dire de très longue durée), au minimum de 18 ans mais généralement de 99 ans, renouvelé à chaque revente. Et enfin, une petite déception: on pouvait s’attendre à ce que ces ventes immobilières sans foncier débouchent sur une exonération de la taxe foncière. Mais c’est loin d’être évident en ce temps de disette pour les collectivités locales. Les dispenses sont accordées avec parcimonie et sur une base annuelle…
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